Wer eine Immobilie vererbt, hinterlässt damit nicht nur einen Vermögenswert, sondern auch viel Verantwortung. Um Konflikte innerhalb einer Erbengemeinschaft zu verhindern und Steuern zu sparen, ist eine Nachlassplanung mit einem Testament ratsam.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine gezielte Nachlassplanung mit Testament ist beim Vererben von Immobilien besonders wichtig.
• Wird eine Immobile an eine Erbengemeinschaft vererbt, besteht Konfliktpotenzial. Vor allem dann, wenn die Erben unterschiedliche Vorstellung vom Umgang mit der Immobilie haben.
• Eine Alternative zum Vererben ist eine Schenkung der Immobilie zu Lebzeiten. Welche Variante die bessere ist, hängt von der persönlichen und familiären Situation ab.

Verstirbt ein*e Immobilienbesitzer*in, ohne ein Testament zu hinterlassen, greift die gesetzliche Erbfolge. Die Immobilie fällt also automatisch den gesetzlichen Erben zu. Möchte der oder die Eigentümer*in selbst festlegen, wer die Immobile erben soll, ist eine klare Nachlassplanung mit Testament sinnvoll. Das schafft Klarheit für alle Beteiligten und hilft, Konflikte zwischen den Erben über Nutzung, Verkauf oder Verwaltung der Immobilie zu vermeiden.

Wird eine Immobile an mehrere Personen – zum Beispiel die eigenen Kinder – vererbt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Was nach einer fairen Lösung klingt, kann in der Realität belastend sein. Denn es bedeutet, dass alle Entscheidungen bezüglich der Immobilie von mehreren Erb*innen gemeinsam getroffen werden müssen: Soll die Immobile saniert oder renoviert werden? Soll sie vermietet oder verkauft werden? Oder möchte ein*e Erb*in sie selbst nutzen?

Bewohnt eine oder einer der Erb*innen die Immobilie oder möchte sie selbst nutzen, muss er oder sie seine/ihre Miterb*innen auszahlen. Fehlen dafür die finanziellen Mittel, bleibt oft nur der Verkauf der Immobilie.

Ein Immobilienerbe bringt auch finanzielle Verantwortung mit sich. Wie bei vererbtem Vermögen fällt auch hier Erbschaftsteuer an. Die Steuersätze richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum/zur Verstorbenen und nach dem Wert des Nachlasses – in diesem Fall die Immobilie. Ehepartner*innen des/der Verstorbenen steht zum Beispiel ein Freibetrag von 500.000 Euro zu, Kindern können jeweils 400.000 Euro geltend machen. Neben der möglichen Erbschaftsteuer können weitere Kosten entstehen durch:

• Tätigkeiten eines Notars
• Grundbuchänderungen
• Bewertung der Immobilie durch Sachverständige

Um den finanziellen Aufwand auch für die Erb*innen abschätzbar zu machen, ist es wichtig, diese Belastungen von Anfang an mitzudenken.

Steuerfreibeträge beim Immobilienerbe

Für Erb*innen von Immobilien gelten die steuerlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer. Ihre Höhe hängt davon ab, in welchem Verhältnis die Erb*innen zum/zur Erblasser*in stehen – etwa ob es sich um Ehepartner*innen, Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern handelt.

Da die Immobilienpreise immer weiter steigen, liegen sie oft über den Freibeträgen. So kann ein Haus, das über Jahrzehnte im Familienbesitz war, im Erbfall eine hohe Steuerlast auslösen. Problematisch kann es werden, wenn ein*e Erb*in bereits in der Immobilie lebt oder dort einziehen möchte. Kann er oder sie im Erbfall die Erbschaftssteuer nicht aus eigenen Mitteln zahlen, muss er oder sie einen Kredit aufnehmen – oder das Haus verkaufen.

Wie lässt sich die Steuerlast beim Immobilienerbe abmildern?

Durch eine Schenkung kann eine Immobilie oder ein Anteil daran bereits vor dem Erbfall auf Kinder, Ehepartner*innen oder andere Angehörige übertragen werden. Das kann steuerlich sinnvoll sein, weil persönliche Freibeträge nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren erneut genutzt werden können. Wer rechtzeitig plant, verteilt Vermögen also nicht erst im Erbfall, sondern vorab Schritt für Schritt. Auch Vermächtnisse zugunsten Dritter können helfen, die Erbteile und somit die Steuerlast der Erb*innen zu mindern.

Ob das Vererben oder Verschenken einer Immobilie sinnvoller ist, unterscheidet sich je nach persönlicher und familiärer Situation.

Gut zu wissen: Immobilien zu übertragen kann steuerrechtlich und erbrechtlich anspruchsvoll sein. Wenn Sie eine individuelle Empfehlung für ein Erbe oder eine Schenkung möchten, kann eine anwaltliche oder notarielle Beratung oder die Expertise eines/einer Steuerberater*in helfen.

Mit Ihrem Testament regeln Sie nicht nur Ihren Nachlass, sondern können auch über das eigene Leben hinaus Gutes bewirken.

So können Sie zum Beispiel mit einer Testamentsspende an UNICEF Kindern weltweit die Chance auf eine bessere Zukunft schenken. Möchten Sie UNICEF mit einer Immobilie bedenken, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

• Sie können die Immobilie weitergeben, indem Sie UNICEF als Alleinerben oder als Vermächtnisnehmer einsetzen.

• Sie können UNICEF die Immobilie bereits zu Lebzeiten schenken.

Gut zu wissen: Immobilien können auch mit Nießbrauch vererbt werden. Das bedeutet, dass für eine im Haus oder in der Wohnung weiterlebende Person neben dem Recht zu Wohnen auch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie möglich ist. Werden Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch vererbt, sollten die Nutzungsrechte und finanziellen Zuständigkeiten eindeutig geregelt sein. Nur so ist klar, wer die laufenden Kosten trägt und wie spätere Entscheidungen getroffen werden. Achtung: Nießbrauch und Wohnrecht mindern den Wert der Immobilie.

Ein besonderer Vorteil: Gemeinnützige Organisationen wie UNICEF sind von der Erbschaftsteuer befreit. Der Wert Ihrer Zuwendung kann dadurch ohne steuerlichen Abzug für einen guten Zweck eingesetzt werden.

Als Erbe übernimmt UNICEF zudem die Nachlassabwicklung und kann zum Beispiel auch die Veräußerung der Immobilie organisieren. Das entlastet Angehörige und sorgt dafür, dass Ihr letzter Wille verlässlich umgesetzt wird.

Wir unterstützen Sie mit vielen weiteren Informationen rund um Nachlassplanung und Vorsorge: